不動産の売買には、売主に対して契約不適合責任があります。
瑕疵のある土地は必要によって調査や地盤改良をおこなうのですが、それらの費用は購入した買主が負担することがほとんどでした。
しかし、近年では裁判で売主が土地改良工事の費用負担をすべきといった判例が出るなど、買主と売主の関係性は変わりつつあります。
今回は、売主が地盤改良をおこなう場合の費用やしなかった場合の注意点についてまとめます。
売却前に地盤改良をおこなうとして売主の費用負担はどのくらいか？
地盤改良をおこなう際に発生する費用は次のとおりです。
地盤調査
地盤を改良するにあたって、不動産の地盤調査が必要になります。
地盤調査にかかる費用は地下10ｍ程度なら5～6万円、それ以上の深さは20～25万円程度かかります。
地盤改良
地盤調査が終わりましたら次は地盤改良です。
地盤改良方法は以下のものが代表的です。
●表層改良工法
表層改良工法は文字どおり地表面を丈夫にする工法で、施工が簡単で工期も短いです。
単価は1坪当たり目安として数万円程度とされています。
注意点として傾斜のある土地や2ｍ以上の深さには不向きです。
●柱状改良工法
軟弱地盤が2～8ｍ程度の深さであれば柱状改良工法が適切です。
費用は表層改良工法よりやや高めです。
難点としては、工法により毒性の強い六価クロムが発生する可能性があることです。
土壌汚染の心配があるときは避けるほうが無難です。
●鋼管杭工法
鋼管杭工法は文字どおり鋼杭による軟弱地盤改良の方法です。
毒物である六価クロムの心配もありません。
費用は上記に挙げた2つよりも高価な傾向があります。
不動産の地盤改良をせずに売却する場合の注意点
もし、地盤改良など余計な費用をかけずに不動産を売却するとどうなるのでしょうか。
買主が軟弱地盤を知っていて不動産を購入した場合、このとき売主に契約不適合責任は原則生じません。
しかし買主の想定を超える瑕疵が見つかった場合、売主は契約不適合責任を問われる可能性があります。
瑕疵として具体的なものであれば地中の埋設物です。
買主が購入後に何もされていない土地を調査した際、地中からコンクリートの残骸やゴミなどが出てくると、売主にそれらの処理責任が発生します。
まとめ
最近は地盤調査済みの物件も増えてきており、費用負担の面で売主側の風当たりが強くなってきているように思います。
購入後の地盤改良は買主が負担するといった風潮は、今後変わっていくのかもしれません。
売却した不動産で買主側から思わぬ反発を受けないよう、売却する前に地盤調査や地盤改良はおこなっておくと安心です。
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