不動産売却で必要となる「按分」という言葉、あまりピンと来ない方も多いかもしれません。
按分とは、土地と建物の金額をそれぞれに分けることですが、注意点などはあるのでしょうか。
この記事では、「按分とは」「按分の方法」そして「按分における注意点」をお伝えします。
不動産売却における按分とは？なぜ金額をそれぞれに分けるのか？
物件サイトや広告などでは、土地と建物をまとめた価格が提示されていることが多いです。
そのため、内訳が決まっていない場合は、土地と建物をそれぞれに分けて按分する必要があります。
つまり按分とは、土地と建物の内訳価格を決定することで、その目的は主には建物に課税される消費税の額を決めることです。
不動産売却の按分方法とは？どの方法を選ぶべきなの？
按分の方法は法律では決まっていないので、売主と買主の話し合いによって、双方が納得できる方法を選択します。
固定資産税評価額に基づいて按分する方法
土地、建物それぞれの固定資産税評価額を使用して按分する方法です。
固定資産税評価額とは、固定資産税を決める基準となる評価額ですので、計算式が決まっています。
根拠がしっかりしているので、もっともポピュラーな方法で、国税庁からも推進されています。
不動産鑑定士の評価額によって按分する方法
不動産のプロである不動産鑑定士に依頼して、その評価額によって按分します。
費用は高額になってしまいますが、もっとも信頼度の高い方法で、法的にもリスクが少ないでしょう。
時価をもとに按分する方法
売却のタイミングで、土地と建物それぞれの時価を根拠として、比率を決める方法です。
時価は変動するものですので、タイミングによって比率が変わり、税の負担も変わってしまいます。
不動産の売却で按分するときの注意点は？トラブルを防ぐためには？
不動産売却で按分するときの注意点は、やはり先ほどもお伝えした、按分の方法の選択です。
按分自体は話し合いによって、客観的なデータがなくても自由に決定することも可能です。
しかし、やはり双方が納得できる、公平で客観的な方法でなければ、後々のトラブルのもとになります。
消費税は還付されるので、買主にとっては多いほうが有利で、売主にとっては少ないほうが有利です。
そのため、どちらかが不利になってしまうことのない、公平性の高い方法がおすすめです。
親子間の売却などで、どちらかの利益を優先して不自然な按分をしてしまうと、減価償却が適正でないと指摘されるケースもあります。
