不動産の購入を検討中の方の中には、不動産の資産価値の計算方法や資産価値が下落しにくい不動産の特徴について、興味をお持ちの方がいらっしゃるかと思います。
ここではそんな不動産購入を検討中の方に向けて、不動産の資産価値の計算方法と資産価値の下落しにくい不動産の特徴についてご紹介していきます。
不動産の資産価値の計算方法
不動産の資産価値は、「原価法」「収益還元法」「取引事例比較法」のいずれかの計算方法で算出することができます。
まず原価法とは、現在所有している土地と物件をもう一度取得する場合にかかる費用から資産価値を計算する方法です。
原価法の計算式は「資産価値＝土地の価値＋物件の価値」です。
原価法であればたとえ比較対象がない場合でも計算ができるので、周辺地域で取引事例がない場合や注文住宅の資産価値を算出する場合によく利用されます。
次に収益還元法とは、資産価値を確認する一つの要素である家賃相場を参考に、賃貸物件だと仮定して得られる収益を計算し、資産価値を求める方法のことです。
この時に用いる収益還元法の計算式には、DCF法と直接還元法の2種類があります。
DCF法とは、ディスカウントキャッシュフロー法を略した言い方で、DCF法の計算式は「資産価値＝（X年後の合計収益）÷（1＋年間割引率のX乗）」となります。
一方、直接還元法の計算式は「資産価値＝年間家賃収入÷還元利回り×100」です。
DCF法が賃貸経営が見込める限界の年数の合計収益＋売却時の査定価格を割り戻す方法であるのに対して、直接還元法は年間の家賃収入から割り戻す方法です。
最後に取引事例比較法とは、過去に周辺エリアで取引された類似不動産の事例をもとに資産価値を算出する方法のことです。
この時に用いる取引事例比較法の計算式は「資産価値＝取引事例の価格×事情補正×時点修正×地域要因×個別的要因」です。
取引事例比較法では実際の成約価格を用いて計算するため、眺めの良さや日当たりの良さや暮らしやすさなど数値で表しにくい要素も反映されます。
自分で資産価値を算出するには少々難しい計算式ですが、査定では取引事例比較法が用いられることが一般的です。
資産価値が下落しにくい不動産の特徴
一般的に、物件は時間とともに劣化していくため、資産価値が購入した時点から徐々に下落し始めていきます。
しかし、土地の資産価値は基本的に下がることはありません。
そのため、立地が良い物件の資産価値は下がりにくいのです。
資産価値が下落しにくい物件の特徴としては、次の点が挙げられます。
まず、マンションと戸建てのどちらにもいえることとして、駅から徒歩10分圏内に立地しているなどの利便性が高い物件は、資産価値が下落しにくい傾向にあります。
次に、ある程度災害に強い地域や防災性の高い物件に関しても、資産価値が下落しにくいといえます。
