取引においては契約内容と実物の商品に相違があってはなりません。
不動産においても同様で、自宅を売却する際にはその物件の状態を契約前に買主に伝えなければなりません。
これを怠ると、あとでトラブルになった際、裁判や損害賠償にまで発展する恐れがあります。
今回は、自宅を売却する際の契約不適合責任について、また買主が有する権利についてご紹介します。
自宅の売却に必要となる契約不適合責任とは？
契約不適合責任と聞いてもよく分からない方もいると思いますが、この法律は2020年3月まで施行されていた瑕疵担保責任の名称が変更されたものになります。
その内容を簡単に述べると、不動産売却の際に引き渡した建物に不具合があった場合には、売主が責任を持つ義務があるというものになります。
瑕疵担保責任との違いは、売買契約書に不具合の記載があるかないかによって、責任を果たす義務が判断されるということです。
たとえば瑕疵担保責任では、物件の引き渡し後に売主も知らなかった隠れた瑕疵が見つかった場合のみ売主が責任を負うことになっていました。
一方で契約不適合責任では、売買契約書を基準に責任の範囲が決まることになっています。
これを言い換えると、物件は契約書に書かれたとおりでなければならず、些細なことでも契約書に明記がなければ、買主は売主に改善を要求できるということです。
自宅の売却に必要となる契約不適合責任における買主の権利とは？
では自宅を売却後、契約不適合責任を負わなくてはならない状況になった場合についてを見ていきます。
これには、主張できる買主の権利を見ていくほうが分かりやすいでしょう。
買主に認められている請求内容は5種類あります。
まずは追完請求で、これは不具合を直してほしいと請求するものになります。
しかし、追完請求の責任を売主が果たさない場合には代金減額請求することができ、物件価格の減額を要求できます。
追完請求に応じてもらえない場合には、売主に対して催告解除をして一方的に売買契約を白紙にすることもできます。
また、売主の追完請求に対する履行がまったく期待できない場合には、無催告解除をすることも選択肢のなかに入れることができます。
そして売買契約を解除しても、買主の損害賠償請求権は失われず、その権利を行使することが可能です。
このような背景から、売主はトラブルを未然に防ぐためにも特約や容認事項を必ず契約書に明記しなければなりません。
まとめ
今回は、売却時の契約不適合責任とはなにか、また買主の権利についてご紹介しました。
契約不適合責任とは、売買契約書に記されていない不具合に対して、売主が買主に対して負う責任のことです。
トラブル回避のためにも、売却前に不具合は正確に把握し、契約書に明記することが重要です。
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