不動産を評価する際は、目的によって使う「評価額」が異なります。
たとえば、売却価格を算出する際は「実勢価格」か「固定資産税評価額」、相続税を計算したい場合は「相続税路線価」のように使います。
ここでは固定資産税評価額を中心に、不動産の評価額について解説します。
固定資産税評価額とは？
固定資産税評価額とは、固定資産税の税額を決める際の基準となる評価額のことをいい、3年に一度見直されます。
“固定資産税を支払う”または“不動産を購入する”際に参考にする指標としての役割があり、都市計画税や登録免許税、不動産取得税の算出に使用されます。
決め方のポイントは、家屋と土地に分けて計算されること。
家屋は「再建築価格方式」といって、同じ建物を再建築する額をもとに算出し、建築費の約70％になると言われています。
また、土地にかかる固定資産税評価額については、住宅が集中している市街地は「路線価方式」、それ以外の地方部では「標準宅地比準方式」を採用するのが一般的です。
固定資産税評価額の簡単な計算方法と正確に調べる方法
固定資産評価額は、不動産鑑定士が鑑定評価した土地の価格をもとに自治体が決定したもので、以下の方法で計算できます。
固定資産税評価額＝固定資産税額÷1.4％
また、正確に調べるには以下の方法があります。
課税明細書
毎年送られてくる固定資産税の納税通知書に同封されています。
税額の根拠となる固定資産税評価額が、土地と建物それぞれ記載されています。
固定資産評価証明書
役所の固定資産税台帳に登録されている不動産の物件の価値を証明する書類で、市区町村役場の窓口で取得できます。
公租公課証明書
固定資産税の税額を証明するもので、土地の評価額および課税標準額、軽減税率の適用を受けている場合には実際の課税額が記載されています。
固定資産税と都市計画税を正確に知りたい場合にはこちらを取得するとよいでしょう。
固定資産課税台帳
固定資産税の課税の根拠となる不動産の評価額が記載されている台帳をいいます。
各自治体の窓口で閲覧でき、記載事項の証明書を取得することもできます。
土地などの固定資産税評価額以外の評価額にはどんなものがある？
土地の評価には固定資産税評価額以外に、公示地価、基準地価、相続税路線価、実勢価格があります。
公示地価
毎年1月1日時点の地価を評価し、国土交通省の審議会である土地鑑定委員会が公表した土地の価格をいい、全国約3万箇所の標準地が不動産鑑定士により鑑定されます。
公共事業の用地買収には、この価格を基準に決めることになります。
基準地価
基準地価は、全国2万箇所に及ぶ基準地を毎年7月1日時点で調査した結果として、各都道府県から発表されるものです。
路線価
路線（道路）に面する標準的な宅地の1㎡あたりの価額のことをいいます。
路線価には2種類あります。
相続税や贈与税を決めるために使用され、国税庁が認定する「相続税路線価」と、固定資産税を決めるために市町村が認定する「固定資産税路線価」です。
実勢価格（時価）
取引がおこなわれた際はその価格が実勢価格となり、まだおこなわれていない場合は、周辺地域での過去の取引事例や固定資産税評価額、路線価を参考にします。
まとめ
不動産の評価額について解説しました。
不動産の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。
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