何かしらの理由で、マイホームやマンションなどの売却を考えていませんか？
実は最近、売却に関する責任が改正されたため、売却前に変更点などを把握しなければなりません。
本記事では不動産売却に関わる契約不適合責任について、瑕疵担保責任と比べながら違いや売却時のポイントを解説します。
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瑕疵担保責任から契約不適合責任への民法改正
契約不適合責任とは、不動産売買で契約内容に適していない場合に売主が責任を負うものです。
2020年4月の民法改正によって、不動産の売主が影響を受けるようになりました。
具体的に変更になった概要は、瑕疵への責任の負い方です。
瑕疵担保責任では隠れた瑕疵に対して責任を負い、買主は瑕疵が隠れていた旨を証明して売主へ責任を問わなければなりませんでした。
しかし現在は、契約書に記載した瑕疵に合意して物件を売買します。
そのため買主は、契約書に記載されていなかった瑕疵のみに責任を問えます。
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契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いを解説
契約不適合責任と瑕疵担保責任にはさまざまな違いがありますが、とくにここで取り挙げる3点は大きく異なります。
1つ目は、法的性質です。
契約不適合責任は契約責任で、契約内容に適しているかどうかが重要になります。
対して瑕疵担保責任は法定責任で、売主の責任は物件を引き渡すところまででした。
2つ目は、責任を負う対象です。
契約不適合責任では、契約内容に適さない箇所に対して責任を負います。
一方で瑕疵担保責任では、隠れた瑕疵に対して責任を負います。
3つ目は、買主が請求できる権利です。
契約不適合責任では、追完・代金減額・損害賠償・契約解除の4つを請求できます。
対して瑕疵担保責任では、損害賠償と契約賠償の2つしか請求できません。
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契約不適合責任のもとで不動産売却するポイント
現在の責任下で売却を成功させるには、次のポイントが大切です。
1つ目は、既知の欠陥を包み隠さずに契約書へ記載する点です。
契約書に適さない箇所に責任を負うため、記載しなければ後々追完請求や代金減額請求をされるリスクがあります。
2つ目は、設備に関する責任は負わない点です。
中古の設備は、経年劣化によって何かしらの欠陥があるケースが多いです。
そのため責任を負うと決めてしまうと、想定外のトラブルに対して責任を負わなければなりません。
3つ目は、免責特約の設置です。
この特約を設けなければ、民法によって10年間責任を追及される恐れがあります。
しかし特約を設ければ、責任を負う期間を短くできて売却後に心が休まります。
期間は3か月に設定すると、買主も納得してもらいやすいです。
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まとめ
契約不適合責任は、民法改正によって瑕疵担保責任から変わりました。
最大の変更点は、契約書に載っていない瑕疵に対して責任を問えるようになった点です。
この責任下で不動産売却するには、欠陥を正直に契約書へ記載したり免責事項を設定したりする必要があります。
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オールハウス メディア編集部
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