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住宅ローンが残っている不動産を貸す方法は?ローン切り替えや注意点を解説

住宅ローンが残っている不動産を貸す方法は?ローン切り替えや注意点を解説

所有している不動産を活用して投資しようと考えていても、住宅ローンが残っているため対応に迷うケースがあります。
このような場合には、住宅ローンが残っていても貸せるかどうか確認し、正しく対応することが大切です。
そこで今回は、住宅ローンが残っている不動産を賃貸物件として活用できるのか、ローンの切り替えや注意点も解説します。

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住宅ローンが残っている不動産を賃貸物件にできる?

住宅ローンが残っている不動産は、原則としてそのまま賃貸物件としての活用が認められています。
住宅ローンは契約者が居住するための貸付であり、第三者への貸し出しは契約違反となります。
契約違反が判断されると、違約金の請求だけでなく、残りの住宅ローンの一括返済を求められるリスクも存在します。
住宅ローンが残ったまま不動産を賃貸経営したい場合は、賃貸経営向けのローンへの切り替えが必要です。
ただし、転勤や介護などやむを得ない事情により居住が難しくなった場合は、住宅ローンを借りたまま賃貸物件としての活用が認められるケースもあります。

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住宅ローンが残っている不動産を貸すためのローン切り替え

住宅ローンの融資元が民間の銀行などの場合、同じ銀行のアパートローンへ切り替えが可能か相談してみましょう。
ローン切り替えが不要な例外として、不動産の半分未満を賃貸物件として活用する場合には住宅ローンが使用可能なケースがあります。
一方、住宅金融支援機構からの融資を受けている場合は、金利が高くなりますが、民間の金融機関が提供しているアパートローンへの切り替えが必要です。
ただし、住宅金融支援機構のフラット35を利用している場合、転勤など特殊な事情がある場合に限り、特例で賃貸活用が認められることがあります。

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住宅ローンが残っている不動産を貸す場合の注意点

まず、ローン切り替えでアパートローンを利用する場合、それまでの住宅ローンよりも金利が高くなる点には注意しましょう。
賃貸経営で家賃収入を得たとしても、金利が上がった分だけマイナスになることは慎重に考慮すべきです。
また、アパートローンでは、住宅ローンで利用できた所得税控除が受けられないことも注意が必要です。
さらに、高いローン金利を支払う必要があるため、貸す不動産の入居者が見つからないといった空室リスクに対策が必要な点にも 注意してください。

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住宅ローンが残っている不動産を賃貸物件にできる?

まとめ

住宅ローンが残っている不動産をそのまま貸すことは契約違反となるため、ローン切り替えが必要です。
ローン切り替えは、利用している住宅ローンが民間の銀行か住宅金融支援機構かで手続きが異なります。
金利が高くなる点や空室リスクなど、住宅ローンの残った不動産を貸す際の注意点もチェックしてみてください。
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