市街化調整区域は、決められた条件をクリアしない限り建物を建築できません。
そのため、土地を購入して家や商業施設などを建てたいと考えている方は、購入予定地が市街化調整区域に入っていないか不安に感じることも多いでしょう。
そこで今回は、市街化調整区域の概要や、市街化調整区域で建築許可を得る条件、および申請方法についてご紹介します。
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市街化調整区域とは？
市街化調整区域とは都市計画法で定められた区域で、スーパーマーケットや住宅などの乱立による市街化を制御しています。
市街化調整区域は各都道府県知事が制定しており、一定条件を満たさない限り区域内で自由に建物を建設できません。
また、建物を建設できたとしても土地を活用する自由度が低いので、特徴として将来的に売却が難しい点が挙げられます。
ただし、市街化調整区域は自由度が低いからこそ土地の価格が安く設定されており、固定資産税も市街地で同じ広さの土地を購入するより安いです。
さらに、都市計画税がかからないため、維持費を安く抑えられるメリットがあります。
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市街化調整区域で建築許可を得る条件とは？
市街化調整区域は都市計画法34条で定められているとおり、分家住宅や住宅兼用店舗の建設、既存住宅の建て替えのみ、宅地利用が認められた土地で建築許可を得られます。
具体例を挙げると、市街化調整区域内にある本家から分家した方が別の場所で建設用の土地を持っていない場合は、市街化調整区域内で分家住宅の建設が可能です。
また、市街化調整区域内にある中古住宅を購入し、リノベーションする場合も建て替えの建築許可を得られます。
ただし建て替えは、対象の中古住宅が昭和43年～46年内に建てられており、リノベーション後も同じ場所・同じ規模・同じ用途で使用する条件を満たさなければなりません。
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市街化調整区域で建築許可を申請する手順
市街化調整区域で建築許可を申請する場合は、建物を建設したい場所の住所や建築計画などを記載した事前相談書を持参し、自治体に相談する必要があります。
事前相談書を提出すると自治会で開発審査会が開かれ、1週間程度で建築許可の要否や建築の可否が判断されます。
開発審査会で許可不要と判断された場合は、建築確認の申請が必要です。
一方で許可が下りた場合、家を建てるにあたって土地の整備が必要であれば「開発許可申請」を先に提出します。
土地の整備が完了、または整備不要な土地に家を建てたい場合は、次に「建築許可申請」を提出し、許可が下りれば家の建設が可能です。
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まとめ
市街化調整区域は、市街化を防ぐために各都道府県知事が制定した区域です。
家は自由に建設できませんが、住宅兼用店舗の建設や既存住宅の建て替えなどであれば、建築の許可が下りる可能性はあります。
市街化調整区域に家を建てるには、まず自治会への相談が必要なので、土地の情報が記載された事前相談書を持参してみましょう。
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オールハウス メディア編集部
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